A responsabilidade Civil das Incorporadoras Imobiliárias e Construtoras

Quando se trata da aquisição de um bem imóvel, o que precede o assunto são os avultosos valores envolvidos e a qualidade do empreendimento que se pretende adquirir, seja em sua estrutura ou nos benefícios que o bem pode oferecer.

 Sendo assim, é inegável que diante das circunstâncias habituais à aquisição de uma unidade imobiliária, os compradores sempre esperem a solidez da obra e o cumprimento perficiente da oferta, principalmente ao adquirir um imóvel na planta, situação extremamente comum na atualidade por ser modalidade mais econômica, porém com maior risco.

 Contudo, há registros de inúmeros casos de empreendimentos que ao serem concluídos se apresentam destoantes da oferta, possuindo qualidade inferior ao anunciado, ou, em alguns casos de maior gravidade, ostentam problemas na solidez da estrutura, oferecendo riscos incalculáveis aos moradores e aos transeuntes que por lá estejam passando, se ocorrer eventual ruína do prédio.

 Diante de casos como o versado, surge a indagação do que pode ser feito para garantir o cumprimento da oferta, uma vez que esta vincula a incorporadora e construtora do imóvel.

 Importa esclarecer que nos termos do art. 29 da Lei n.º 4.591/64, em curta análise, as empresas Incorporadoras Imobiliárias são pessoas físicas ou jurídicas que se comprometem a promover e fazer edificar um terreno para futura alienação de unidades autônomas.

 Usualmente, as empresas Incorporadoras realizam contratos de empreitada com as Construtoras, as quais irão tomar a responsabilidade pela execução da obra nos moldes definidos pelo projeto apresentado e tempo acordado. Também é possível que a figura da incorporadora imobiliária e construtora estejam concentradas em uma única pessoa.

 No caso em análise, é evidente que ambas as empresas, incorporadora e construtora, serão responsáveis solidariamente pela conclusão da obra nos exatos termos apresentados ao adquirente no momento da aquisição, devendo responder pelas eventuais disparidades entre o projeto e a obra finalizada, ainda que meramente estético, assim como por qualquer dano que venha por ventura a se consumar.

 Entretanto, é importante destacar situação peculiar na qual não há a responsabilização da Incorpora Imobiliária pelos vícios da obra. Trata-se de caso em que esta não contrata diretamente a construção do imóvel, mas sim o Conselho de Representantes dos condôminos.

 Quanto ao prazo para reclamar dos vícios, o art. 618 do Código Civil de 2002 estabelece que nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

 É importante frisar que apesar da incorporadora e construtora responderem pela solidez e segurança do trabalho pelo prazo de 5 (cinco) anos, não se pode olvidar que após constatado o vício, o prazo decadencial para a propositura da demanda é de 180 (cento e oitenta) dias, consoante dispõe o parágrafo único do art. 618 do CC/02, in verbis.

CC/02 Art. 618, Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
 Vale lembrar que o prazo acima referido versa tão somente acerca da solidez e segurança do trabalho, não sendo aplicável aos defeitos e aos vícios que se consubstanciem em meras imperfeições.

 Sendo este o caso, a garantia pela obra será regida pela regra geral do Código Civil, sendo o prazo de 1 (um) ano da entrega efetiva para bens imóveis, reduzido à metade se o adquirente já estava na posse do bem, nos termos do art. 445, caput.

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
 Por derradeiro, havendo vício redibitório, o prazo decadencial será de 1 (um) ano contado do momento em que o adquirente tomar ciência do fato, por força do art. 445, § 1º do Código Civil.

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